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耒阳市政府关于积极稳妥解决不动产登记中有关问题的处理意见
耒阳房产网 www.880734.com 更新:2018-01-14 来源:耒阳市政府网

耒阳市人民政府关于积极稳妥解决不动产登记中有关问题的处理意见

为切实解决我市不动产统一登记工作中遇到的房地产遗留问题,保护不动产权利人合法权益,提高登记质量和效率,根据相关法律法规和我市实际情况,特制定如下处理意见。

一、基本原则

(一)尊重历史。不动产统一登记后出现的系列问题,是分散登记制度造成的,不动产登记工作应当尊重历史。

(二)便民利民。围绕“减少审批环节、缩短审批时限、优化审批流程、提高审批效率”的原则,在严格审核当事人有关材料的基础上,在不规避法定流程、不减少法定环节的前提下,加快内部流转程序,提高行政效能。

(三)依法依规。没有法律依据的,不得违法进行不动产登记。要先易后难,成熟一批解决一批。

二、分类处理历史遗留问题

(一)商品房办理房屋分户权证,土地分摊权证不齐全的不动产登记

1、对已办理了房屋分户权证,土地使用权总证遗失,但档案资料齐全的,经申请先公告注销土地使用权总证,再按相关程序办理不动产登记。

2、商品房已办理了房屋分户权证,但开发商拒不提供土地使用权总证办理土地分摊证的,经购房户申请,可由市国土资源局申请市政府将原土地使用证注销,再按相关程序办理不动产登记。

(二)土地权属合法,建筑物未办理相关手续的不动产登记

已办理规划许可并在有关部门认定质量安全,住建部门签署意见,10层以上(含10层)经消防部门签署意见,可办理不动产登记。

(三)超占用地面积房地产的不动产登记

1、按照“少不退,多要补”的原则办理,对于超占的用地面积,在符合规划条件的前提下,经处理后,按照办理登记时基准地价的40%补缴土地出让金办理土地出让手续,再按实际用地面积办理不动产登记。

2、单户红线范围内的实际用地面积和用地审批面积测量误差在±4%范围内的可以直接发证。超过4%的,按照办理登记时基准地价的40%补缴土地出让金办理土地出让手续,再按实际用地面积办理不动产登记。

(四)已建成使用、无权属纠纷但没有相关手续的历史用地(用房)的不动产登记

历史用地(用房)是指1982年以前建成或1982年至1986年12月31日建成,并经清查处理的用地(用房)。

1、1982年以前已建成使用,无权属纠纷的用地(用房),凭个人申请、购地协议和社区、街道的权属证明,按国有划拨土地,用途为住宅登记。

2、1982年至1986年12月31日建成,依照有关规定进行了清理处理的,凭个人申请、购地协议、处理文书或社区、街道的权属证明,可按国有划拨,用途为住宅进行不动产登记。

3、有相关证明文件证明确系1986年12月31日前建成使用的历史用地(用房),但之后进行了改建,且没有办理城市规划手续的,符合城市规划的,凭个人申请和社区、街道的证明,市国土资源局现场调查确认后,在所在地社区、村民小组和市国土资源局门户网站公示15个工作日无异议后可办理其历史性用地(用房)不动产登记。申请土地出让的,按办理登记时的基准地价的40%补缴土地出让金。

4、有集体土地使用权证,但档案资料遗失的用地,属乡镇规划范围的,凭个人申请,村、组、乡(镇)出具权属证明,可办理不动产登记;属城区规划范围,且已办理房屋产权证的或有建房手续的,凭个人申请、权属证明和房产登记档案资料,可办理不动产登记。

(五)改变土地出让合同中规划设计条件房地产开发项目的不动产登记

1、2016年12月31日前已经省政府批准的用地项目,可参照市政府[2016]第57次常务会议纪要规定,按评估价的45%征收土地出让金。

2016年12月31日前经市委、市政府或规划批准调整容积率的项目,可参照市政府[2016]第57次常务会议纪要规定办理。

在2016年12月31日前足额缴清的,可享受以上标准,2016年12月31日前没有足额缴清或在2016年12月31日后缴纳的,按100%足额征收土地出让金。

2、在2014年5月4日前办理了土地和房屋产权证,房屋竣工验收资料齐全的房地产开发项目,可直接申请登记。

3、对规划验收前调整规划设计条件的房地产开发项目,市城乡规划局应将用地规划条件的调整情况在第一时间书面告知市国土资源局,由开发商补办规划调整的相关手续后,再办理不动产登记;

4、已完成规划验收的房地产开发项目,市国土资源局在不动产登记时,若发现涉嫌改变规划设计条件的情况,应书面告知市城乡规划局,是否改变规划设计条件以市城乡规划局审批为准,审批后书面告知市国土资源局。开发商持城乡规划审批手续到市国土资源局补办规划调整的相关手续,再办理不动产登记。

(六)房产已转让、地产未转让但土地权属来源合法的不动产登记

在没有产权纠纷的前提下,按现有房屋权利人先办理转让手续,再办理不动产登记,但土地性质为划拨的,须按相关法律规定办理土地出让手续,补缴土地出让金。

(七)房改房、经济适用房、集资房等有房屋产权证书无土地权属证书的不动产登记

对于2016年9月8日前进行了房屋产权登记、交易但没有土地权属证书的房改房、经济适用房、集资房等,分以下两种情况办理:

1、房改房、集资房建房时,原单位有土地使用证,且通过上级主管部门批复同意将土地分摊给各用户的,可按建筑占地面积(建筑物投影面积)分摊土地到户后按原土地使用证登记的土地性质直接办理不动产登记、用途为住宅,上级主管部门批复没有同意将土地分摊到户的,土地的分摊仍需征求上级主管部门(国资部门)意见后办理,原土地使用证登记土地性质为划拨、用途为住宅的,可按人民政府公布的房屋所在区位,办理登记手续时基准地价的40%补缴土地出让金(出让年限70年,出让时间从签订出让合同之日起计算),土地性质转为出让后办理不动产登记手续。

2、没有土地使用证但土地权属无争议的房地产,由用地单位牵头、收集相关资料,先将土地确权到原单位后,再按上级主管部门批复意见确定是否将土地分摊到户,具体再按第1条情况办理。

(八)闲置土地抵押或因分割变更(转移)的不动产登记

1、闲置土地不得办理抵押登记或变更(转移)登记,因政府原因造成的土地闲置,经市国土资源部门核实审批后,才可办理抵押登记或变更(转移)登记。

2、新增出让土地因分割申请变更登记或转移登记的,经规划和国土资源部门审批后,不动产登记机构可受理不动产登记业务。

(九)地下车库的不动产登记

先核实地下车库是否属于人防工程,属于人防工程的,不予办理登记。不属于人防工程的, 2014年5月4日之后批准的建设项目地下车库没有设计容积率的不予登记。之前批准的建设项目地下车库根据情况分别处理:一是同一栋建筑物内,部分业主已经登记办理地下车库的房屋所有权证,没有登记的依照原有方式进行登记;二是建设项目地下部分已经按规划设计容积率面积的,根据设计容积率的面积进行登记;三是建设项目地下部分没有设计容积率面积的,缴清该车库的土地出让金后按实测面积进行登记。

规划设计规定作为小区公共配套设施的,不予办理登记。

(十)没有土地权属证,以房屋产权证进行抵押的不动产登记

不新办理只有房屋产权证的抵押登记。

对原没有土地权属证,已经以房屋产权证抵押贷款的,截止到2017年12月30日,该段时间内抵押到期后申请续贷的,实行纸质登记,建立台账,2017年12月30日后抵押到期的续贷,依不动产登记程序登记。

(十一)整规工作中颁发的不动产权证的效力

对登记机构的登记结果予以认可,对其权属调查资料不再重新审查。已经审批和缴费的,作遗留问题可以登记发证。

(十二)土地出让年限不一致的不动产登记

对于同一项目中宗地出让或使用年限不一致的情况,以本项目中宗地出让或使用年限最长为标准,补交土地价款后统一出让年限;也可以由权利人书面承诺,按项目宗地出让或使用年限最短的为标准统一出让年限。

三、切实做好相关工作

(一)认真核实开发项目占用土地、实际用途和容积率情况

办理不动产登记前,应核实房地产开发项目占用土地、实际用途和容积率情况,并及时通报相关行政主管部门。有关情况未核实的,由房地产开发商申请相关行政主管部门验收核实,产生的费用由开发商承担。房地产开发商无法履行义务的,由业主委员会或所在社区申请验收予以核实,所需测绘费用减半收取。

已经相关部门核实房地产开发项目占用土地、实际用途和容积率情况的,办理不动产登记时应直接利用相关工作成果。已完成验收、未同步完成土地验收的,不再进行土地验收,综合验收成果(含房地产测绘成果)可在土地验收和不动产登记时直接利用。

(二)把控土地出让金收缴关口,防止土地出让金流失

财政部门应将土地出让金(包括补缴土地出让金)收缴情况、国土部门应将国有土地使用权出让情况及时提供当地税务机关,严格执行“先税后证”原则,以便税务机关加强税赋征收管理,降低税收流失风险。

(三)关于纳税申报按国家税务总局2015年第67号公告执行。

(四)切实加强监管

查明房地产开发项目存在违法占地、改变用途、超容积率等问题的,开发商应在1个月内到相关行政主管部门接受处罚、补缴税费后补办手续。

(五)严格房地产开发项目首次登记,防范新增遗留问题

房地产开发项目竣工后,开发商应及时申请综合验收,综合验收合格后提相应资料交不动产登记机构存档,并申请不动产首次登记业务。

四、本文件有效期自发布之日起至2017年12月31日止。

耒阳市人民政府
二0一七年二月十四日

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